SOHO中国:被质疑的转型

发布时间: 2015-09-22 阅读: 加载中
  时代周报记者 胡天祥 发自深圳

  穷则思变,不变死,变尚有希望。

  9月11日,在加盟SOHO中国(00410.HK)仅一年后,林战便辞去了公司执行董事及首席财务官(CFO)职务。这已经是SOHO中国自2007年上市九年以来离任的第四位首席财务官。

  这则人事变动公告,再次引发市场对SOHO中国转型之路的担忧。被董事长潘石屹寄予厚望的3Q业务盈利贡献待考,加之正逢业绩下滑之际,种种因素叠加,似乎给外界质疑增添不少可信度。

  转型之路未见成效,“悔棋”还是继续走下去?时代周报记者试图联系SOHO中国询问,负责集团媒体对接工作的俞女士称可将采访问题至公司邮箱,但至截稿前,记者未收到回复。

  财务隐忧

  9月11日,SOHO中国召开媒体发布会,潘石屹跟媒体记者围坐在一起,谈起了公司转型以来的表现,“从今年下半年开始,我们的租金收入就大幅度起来了。现在回头看,3年前我们决策时,很多信息并不清楚,但现在我们认为是非常对的” 。

  不过,在此之前,SOHO中国交出一份并不尽如人意的年中成绩单。

  今年上半年,SOHO中国实现营业额约3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元,同比下降了约94%。其中,公司净利润约为1.35亿元,同比下降了95%。

  财报公布当日,SOHO的股价即下跌7.8%。这无疑给最近一直尝试在互联网领域有所建树的潘石屹,迎头泼了一盆冷水。

  对于业绩下滑,SOHO中国解释称,主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”,从而导致物业销售收入下降所致。而毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降。

  2012年8月,SOHO中国宣布转型,从散售转向自持。不过转型这步棋,在正式宣布转型的前两年,SOHO中国已经开始着手准备。

  时代周报记者翻阅SOHO中国历年年报,数据显示,2010年,SOHO中国开始清退销售人员,彼时,其销售人员占比15.27%,在2011年同期,占比4.11%;在2012年末,其年报显示,总雇员有2582人,其中北京和上海的销售人员161人,占比6.24%;在2013年的中期报告中,销售和租赁人员仅占比3%,物业公司雇员占比69.46%。

  销售金额上,2010年,SOHO中国的销售额达到历史最高的238亿元,随后的三年,销售业绩大幅下滑,2011年为109亿元,2012年为94.68亿元,2013年则下滑至46.87亿元。

  眼下,潘石屹则用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑,“截至目前,SOHO中国净负债率为25%,拥有近100亿元的现金”。

  潘石屹说,投资者关心的问题主要有两个:第一个是负债率,第二个是现金流能不能支持住。

  历年年报数据显示,五年间,SOHO中国负债率虽远低于同行水平,但也一直呈现上升的态势。2010和2011年公司的净负债率分别为-57%和-10%,2012年净负债率转正,为2.6%,2013年则猛增至17%,截至2014年年底,SOHO中国净负债率上升为至19%。

  8月26日,标准普尔宣布,将SOHO中国的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”,展望负面。他们将SOHO中国财务风险的评估意见由“中等”调整为“很大”。

  标准普尔信用分析师廖美珊表示:“由于SOHO中国向"建设并持有"业务模式的过渡进程慢于此前的预期,因此该公司财务杠杆将在2015-2016年维持在高位。”

  上海得失

  在大步转型过程中,SOHO中国董事长潘石屹似乎正在向李嘉诚学习。

  年报显示,2014年,SOHO中国没有买入任何一个项目,反而大举卖出套现。

  在上海市场难有起色的境况下,这家拥有现金最多的中国房地产公司抛售了位于上海的静安广场、海伦广场、虹口SOHO三个项目后,套现近83亿元。该举动也引发了一场业界对其转型遇阻的猜测。

  今年2月27日晚,金融街控股对外发布公告称,公司已同SOHO中国达成一项收购协议,将以52.32亿元收购SOHO中国位于上海的两个项目。

  有分析认为,SOHO中国出售上述项目的主要原因在于未来收益的不确定性。以如今的成本,SOHO中国上述项目租金减去大楼维护和管理费用后,回报率可能不足5%。

  此前,同策咨询研究中心总监张宏伟告诉时代周报记者,静安项目的单位价格约为2.85万元/平方米,而海伦广场项目的单位价格约为1.82万元/平方米。这场交易中,SOHO实际上并无从中获利,只是加了点财务成本而已。

  易居(中国)控股公司执行总裁丁祖昱告诉时代周报记者,SOHO中国出售上海项目说明其上海战略的失败,“从2012年潘石屹提出SOHO不再散售,改为持有物业并出租开始,就标志着SOHO销售模式的溃败。从2013年年底爆出SOHO要出售上海的3个项目,到现在成功地交易了两个,又代表着SOHO上海战略的全面调整”。

  事实上,从2009年开始,SOHO中国便开始大力开拓上海市场,从公司的数据来看,上海市场明显是公司发展的重点区域。从在售项目以及在建的项目分布来看,公司75%的项目位于上海市场(按建筑面积)。

  但事与愿违,一方面SOHO中国原先擅长的收购烂尾楼改造后再出售的模式发展进入瓶颈期,二是从北京到上海,SOHO中国面对的是不同的消费者和市场,公司没有针对在上海市场推出有效的本土化产品和营销措施,导致项目开发销售的效果并不好。

  虽然此后,潘石屹公开表示,出售上海项目属于“开门做生意,买进卖出很正常”,却仍未消除市场上的各种疑虑。

  新盈利点?

  改变迫在眉睫。

  2015年2月,SOHO中国推出了一站式O2O共享办公空间—SOHO 3Q。

  可以只租一张办公桌或一间办公室,租期少则一星期、多则几月甚至几年,提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务,这是SOHO 3Q倡导其O2O移动办公的主要纲领。

  潘石屹承认,目前SOHO 3Q不赚钱,但他也表示,转型SOHO 3Q已获得初步成功,并表示会考虑将来把SOHO 3Q独立上市。

  SOHO中国则在年报中称,2015年会迅速扩张3Q业务,在今年年末前,SOHO中国计划将SOHO3Q中心的数量增加至11个,拥有1.1万个座位。

  然而,SOHO 3Q较低的出租率以及高昂的租金一直饱受诟病。种种因素叠加,为其日后独立上市甚至能否成为SOHO中国转型过程中新的盈利点,打上一个问号。

  “我可以保证北京望京SOHO和上海复兴SOHO广场出租率是百分之百。”对于上述项目,潘石屹显得自信满满。

  时代周报记者查阅2015年SOHO中国中期业绩报告显示,截至2015年6月末,北京望京SOHO出租率为95%,而复兴SOHO广场出租率则为97%。不过,其光华路SOHOII项目的出租率仅为48%。其中办公区域的出租率为38%。而上海凌空SOHO办公区域出租率仅为39%,零售区域出租率仅50%。

  根据目前SOHO 3Q官网显示,上海复兴SOHO广场的一个工位的价格为600元/人/周,独立办公室的价格为780元/人/周;北京望京SOHO一个工位和独立办公室的价格则分别为800元/人/周、1040元/人/周。

  “最开始我们推了一个定价,但是市场反应是有点贵,4月份我们就打了八折,”潘石屹如是道。SOHO的降价确有成效,望京SOHO出租率亦从去年年底的69%升至95%,复兴SOHO广场出租率则从去年年底64%升至97%。

  不过多位业内人士则认为,SOHO 3Q 这种“常态化短租”的写字楼产品,按照目前的价格,每平米单价折合后在18-30元/天,仍然高于正常商业写字楼的每平米5-8元/天。

  与此同时,市场上越来越多的创业空间项目纷纷入市,其中不仅包括毛大庆的优客工厂、王胜江的洪泰创新空间等同类产品,还有天使成长营的AC加速器等重度孵化空间产品。

  亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者,SOHO 3Q从事的是写字楼短租服务,这块业务并非市场空白,在北京CBD区,不少服务性写字楼从位置条件、商务环境以及提供的服务来比较,比SOHO 3Q都要略胜一筹。

  在丁祖昱看来,3Q模式虽然新颖,但具体前景则有待观察。交银国际证券则预计,新业务SOHO 3Q将对业绩贡献甚微。

  作者:胡天祥

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